Denkmalimmobilien: Abschreibung schlägt Zins – worauf es wirklich ankommt

Zinsen kommen und gehen. Was bleibt, ist Substanz, Lage – und bei Denkmalimmobilien ein besonderer Joker: die steuerliche Abschreibung (AfA) auf begünstigte Sanierungskosten. Wer Investitionen nicht nur am Nominalzins misst, sondern nach Steuern und nach Rendite bewertet, sieht den wahren Wert.

Reihe sanierter Altbauhäuser mit reich verzierten Stuckfassaden und typischen Balkonen, warmes Sonnenlicht und viel Grün davor – ein klassisches Straßenbild denkmalgeschützter Wohnquartiere.

Zins ist nur eine Komponente – nicht der Wert

Der Bankzins wirkt vor Steuern. Ihre tatsächliche Rendite entsteht nach Steuern aus drei Bausteinen:

1. laufender Cashflow (Mieten minus Kosten),

2. Steuereffekt der Abschreibungen (AfA) und

3. Wertentwicklung (Markt, Lage, Sanierungsqualität).

Die AfA mindert Ihr zu versteuerndes Ergebnis – Liquidität bleibt bei Ihnen, statt als Steuer abzufließen. So kann ein vermeintlich „höherer Zins“ relativiert werden.

Kurz erklärt: AfA bei Denkmalimmobilien

Bei Denkmalen können – nach geltendem Recht – begünstigte Sanierungskosten über mehrere Jahre erhöht abgeschrieben werden. Die konkrete Ausgestaltung hängt von Nutzung und Rechtslage ab; entscheidend ist: AfA wirkt wie ein Steuerschild.

Hinweis: AfA ist keine Auszahlung, sondern Steuerersparnis (sofern sie mit Ihren übrigen Einkünften verrechenbar ist). Diese Perspektive gehört in jede Renditerechnung.

Beispiel (vereinfacht)

Annahmen:

• Kaltmiete p. a.: 18.000 €

• Nicht umlagefähige laufende Kosten: 3.000 €

• Darlehen: 300.000 €

• AfA-Ansatz (begünstigte Sanierungskosten): 20.000 € p. a.

• Grenzsteuersatz: 42 %

Zinsszenario A (3,5 %): Zinsen 10.500 €

Zinsszenario B (5,0 %): Zinsen 15.000 €

Vor Steuern

• A: 18.000 – 3.000 – 10.500 = 4.500 €

• B: 18.000 – 3.000 – 15.000 = 0 €

Steuerliche Bemessungsgrundlage (mit AfA)

• A: 18.000 – 3.000 – 10.500 – 20.000 = –15.500 € → Steuervorteil 6.510 €

• B: 18.000 – 3.000 – 15.000 – 20.000 = –20.000 € → Steuervorteil 8.400 €

Nachsteuer-Cashflow (vereinfacht)

• A: 4.500 + 6.510 = 11.010 €

• B: 0 + 8.400 = 8.400 €

👉 Kernaussage: Trotz höheren Zinses bleibt im Szenario B dank AfA spürbarer Nachsteuer-Cashflow. Der Zins ist wichtig – aber nicht der alleinige Taktgeber.

Vorsteuer vs. Nachsteuer bei Denkmalimmobilien: Die AfA erhöht den Nachsteuer-Cashflow und relativiert höhere Zinsen (3,5 % vs. 5,0 %).

KfW als Zins-Booster mit Sinn

KfW-Darlehen für Sanierung/Energieeffizienz können den Effektivzins durch Zinsverbilligung bzw. Tilgungszuschuss unter Marktniveau drücken – das verbessert Ihre Nachsteuerrechnung zusätzlich. Beantragt wird in der Regel über die Hausbank. Bei Denkmalobjekten sollten energetische Maßnahmen früh mit Bauleitung und Denkmalschutzabgestimmt werden, damit Förderfähigkeit und Auflagen sauber zusammenpassen.

So bewerten Sie Denkmalinvestments sinnvoll

• Nachsteuer statt Vorsteuer: Rechnen Sie vom Nettoergebnis aus.

• Drei Ertragssäulen: Cashflow + AfA-Steuereffekt + Substanz/Wertentwicklung.

• Lage & Sanierung zuerst: AfA ist ein Booster – kein Ersatz für Lage und Qualität.

• Finanzierung mit Ruhe: Ausreichender Puffer (6–12 Monate Nebenkosten/Zins) glättet den Start.

Mini-Checkliste

• Begünstigte Sanierungskosten & AfA-Plan verstanden

• Nachsteuer-Rechnung erstellt (Cashflow + Steuereffekt)

• Mikrolage & Vermietbarkeit realistisch eingeschätzt

• KfW-Optionen mit Bank geprüft

• Haltehorizont definiert

Häufige Fragen (FAQ)

Über welchen Zeitraum kann ich bei Denkmalimmobilien abschreiben?

Nach aktueller Rechtslage gilt bei Vermietung die spezielle Denkmal-AfA auf die behördlich bestätigten begünstigten Sanierungskosten: 9 % p. a. für 8 Jahre und 7 % p. a. für weitere 4 Jahre (insgesamt 12 Jahre). Bei Eigennutzungsind i. d. R. 9 % p. a. für 10 Jahre als Sonderausgaben möglich. Details bitte immer mit der Steuerberatung abgleichen.

Kann ich Zinsen (auch Bauzeitzinsen) steuerlich absetzen?

SIn der Vermietungspraxis ja: Darlehenszinsen, Bereitstellungs-/Bauzeitzinsen und übliche Finanzierungskosten sind in der Regel als Werbungskosten abziehbar – auch in der Bau-/Sanierungsphase, sofern die Vermietungsabsicht objektiv nachweisbar ist. Gebühren wie z. B. Abschlusskosten werden meist über die Laufzeit verteilt.

Ab wann beginnt die Abschreibung?

Sonder-AfA läuft ab dem Jahr der Fertigstellung der begünstigten Maßnahmen (bzw. ab Anschaffung, wenn bereits saniert). Die lineare Gebäude-AfA beginnt mit Anschaffung/Übergang von Nutzen und Lasten bzw. Fertigstellung.

Warum ist der Zins nicht allein entscheidend?

Weil Ihre Nachsteuer-Rendite aus Cashflow + AfA-Steuereffekt + Substanz/Wertentwicklung entsteht. Die AfA wirkt wie ein Steuerschild – sie reduziert den Steuerabfluss und kann Zinsniveaus relativieren.

Gern erstelle ich für Ihr Wunschobjekt eine kompakte Nachsteuer-Erstbetrachtung: Cashflow, AfA-Hebel, Zins-Sensitivität – klar, vergleichbar, entscheidungsfähig.

Kontakt: [info@denkmal-nach.com]

Compliance-Hinweis

Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Details (AfA-Fähigkeit, Prozentsätze, Fristen) stimmen Sie bitte mit Steuer- und ggf. Rechtsberatung ab.

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